INFO PERKARA / KASUS:
085230280657 & 085236917997

.

.

Jumat, 23 Mei 2014

Amankah Bagi Penjual Jika Tanahnya Dijaminkan Pembeli Sebelum Dilunasi?

Kami kurang mendapatkan informasi apakah jual beli tanah yang mau Anda lakukan akan dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) terlebih dahulu atau langsung dengan membuat Akta Jual Beli (“AJB”).
 
Karena kami tidak mendapat informasi yang rinci mengenai perjanjian apa saja yang akan Anda dan si pembeli gunakan untuk melakukan jual beli ini, maka kami hanya bisa memberikan gambaran secara umum.
 
Jika Anda langsung membuat AJB antara Anda dengan si pembeli, sedangkan pembeli belum membayar harga tanah sebagaimana disepakati, tentu Anda tidak aman. Ini karena dengan adanya AJB yang telah dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), pembeli dapat mendaftarkan peralihan hak atas tanah sebagaimana terdapat dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah jo. Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
 
Dengan adanya pendaftaran peralihan hak, maka nama pemegang hak atas tanah tersebut akan berpindah dari Anda kepada si pembeli, sekalipun sebenarnya harga jual beli belum dibayar lunas oleh pembeli. Mengenai syarat-syarat balik nama sertifikat, dapat Anda lihat dalam artikel Balik Nama Sertifikat Tanah.
 
Lain halnya dengan PPJB. Dalam PPJB disepakati kewajiban-kewajiban para pihak yang masih harus dipenuhi sebelum dibuat AJB. Biasanya disepakati bahwa jika salah satu pihak tidak menyelesaikan kewajibannya sesuai dengan waktu yang telah disepakati, maka PPJB batal, yang berarti jual beli tidak akan terjadi. Sehingga dengan dibuatnya PPJB, jika pembeli tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar harga jual beli, PPJB batal dan jual beli tidak akan terjadi.
 
Akan tetapi PPJB sekalipun tidak dapat menjamin Anda terlindungi. Ini karena jika sertifikat tanah atas nama Anda, dan tanah tersebut dijaminkan, maka bisa jadi yang dibuat adalah perjanjian jaminan hak tanggungan dimana Anda akan menjadi pihak ketiga pemberi jaminan. Yaitu Anda sebagai pihak ketiga memberikan benda milik Anda (dalam hal ini tanah) untuk dijadikan jaminan kebendaan. Sebagai benda jaminan, tentu Bank dapat melakukan eksekusi atas tanah Anda jika si pembeli tersebut wanprestasi atas perjanjian utangnya dengan Bank.
 
Lebih lanjut mengenai pihak ketiga pemberi jaminan, dapat dibaca dalam artikel Hukum Menggunakan Sertifikat Tanah Orangtua untuk Jaminan Bank.
 
Tentu saja sebelumnya Anda harus melihat dulu seperti apa perjanjian yang akan dibuat dengan Bank. Akan berbeda hal jika memang kredit yang diajukan oleh si pembeli kepada Bank adalah kredit untuk pembelian rumah atau yang biasa disebut Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”). Konstruksi perjanjiannya pun akan berbeda dengan kredit biasa.

Apakah Lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat Dapat Beracara di Persidangan?

Sebelumnya, kami ingin melengkapi bahwa istilah yang dikenal dalam Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan Konsumen”) adalah Lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat.
 Berdasarkan Pasal 1 angka 9 UU Perlindungan Konsumen, Lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat (“LPKSM”) adalah lembaga non-pemerintah yang terdaftar dan diakui oleh pemerintah yang mempunyai kegiatan menangani perlindungan konsumen.
 Sebelum mengetahui apakah LPKSM bisa beracara dalam persidangan, terlebih dahulu kita mengetahui apa saja tugas LPKSM itu. Tugasnya meliputi kegiatan [Pasal 44 ayat (3) UU Perlindungan Konsumen]:
a.    menyebarkan informasi dalam rangka meningkatkan kesadaran atas hak dan kewajiban dan kehati-hatian konsumen dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa;
b.    memberikan nasihat kepada konsumen yang memerlukannya;
c.    bekerja sama dengan instansi terkait dalam upaya mewujudkan perlindungan konsumen;
d.    membantu konsumen dalam memperjuangkan haknya, termasuk menerima keluhan atau pengaduan konsumen;
e.    melakukan pengawasan bersama pemerintah dan masyarakat terhadap pelaksanaan perlindungan konsumen.


Mengacu pada pasal di atas, adapun tugas LPKSM yang berkaitan dengan pertanyaan Anda adalah dalam hal membantu konsumen dalam memperjuangkan haknya, termasuk menerima keluhan atau pengaduan konsumen. Di dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 59 Tahun 2001 tentang Lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat (“PP LPKSM”) dikatakan bahwa dalam membantu konsumen untuk memperjuangkan haknya, LPKSM dapat melakukan advokasi atau pemberdayaan konsumen agar mampu memperjuangkan haknya secara mandiri, baik secara perorangan maupun kelompok.
 Tidak dijelaskan dalam PP LPKSM ini bagaimana bentuk advokasi yang dimaksud, apakah dalam bentuk memberikan jasa hukum sebagaimana halnya advokat di persidangan atau tidak. Akan tetapi, berdasarkan penelusuran kami dan mengacu pada rumusan pasal-pasal dalam PP LPKSM, tugas LPKSM sebatas pada membantu konsumen untuk menerima keluhan konsumen.
 Di samping itu, jasa hukum hanyalah diberikan oleh orang yang memang berprofesi sebagai advokat sebagaimana yang disebut dalam Pasal 1 angka 2 Undang-Undang No. 18 Tahun 2003 tentang Advokat (“UU Advokat”):
 “Jasa hukum adalah jasa yang diberikan advokat berupa memberikan konsultasi hukum, bantuan hukum, menjalankan kuasa, mewakili, mendampingi, membela, dan melakukan tindakan hukum lain untuk kepentingan hukum klien.”
 Akan tetapi, pada prinsipnya, LPKSM ini diberikan hak oleh undang-undang untuk melakukan gugatan atas pelanggaran pelaku usaha. Pasal 46 ayat (1) huruf c UU Perlindungan Konsumen mengatakan bahwa gugatan atas pelanggaran pelaku usaha dapat dilakukan oleh lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat yang memenuhi syarat, yaitu berbentuk badan hukum atau yayasan, yang dalam anggaran dasarnya menyebutkan dengan tegas bahwa tujuan didirikannya organisasi tersebut adalah untuk kepentingan perlindungan konsumen dan telah melaksanakan kegiatan sesuai dengan anggaran dasarnya.
 Sebagai contoh kita mengacu pada Putusan Pengadilan Negeri Kepanjen Nomor 62/Pdt.G/2013/PN.KPJ. Dalam putusan tersebut diuraikan bahwa ada 2 (dua) tergugat yaitu Lembaga Perlindungan Konsumen Nasional Indonesia, yang mendalilkan dirinya sebagai sebuah lembaga yang bergerak dalam bidang perlindungan konsumen (“Penggugat I”), serta Mardi, konsumen yang mengadu kepada Penggugat I karena dirugikan oleh pelaku usaha (“Penggugat II”). Kedua Penggugat menggugat suatu koperasi yang dalam hal ini bertindak sebagai pelaku usaha.
 Dalam perkara ini Hakim berpendapat bahwa apabila lembaga perlindungan konsumen tersebut berperan sebagai penerima kuasa dari Mardi (dalam hal ini beracara di pengadilan untuk memberikan jasa hukum), maka berdasarkan UU Advokat yang dapat menjadi kuasa hanyalah Advokat.
 Akan tetapi, apabila lembaga perlindungan konsumen tersebut bertindak sebagai suatu lembaga yang menggugat, maka perlu dilihat apakah LPKSM tersebut memiliki kapasitas hukum untuk menggugat atau tidak (legitima persona standi in judicio).
 Gugatan atas pelanggaran konsumen dapat dilakukan oleh LPKSM yang memenuhi syarat, yaitu LPKSM berbentuk badan hukum atau yayasan, yang dalam anggaran dasarnya menyebutkan dengan tegas bahwa tujuan didirikannya organisasi tersebut adalah untuk kepentingan perlindungan konsumen dan telah melaksanakan kegiatan sesuai dengan anggaran dasarnya.
 Ada beberapa syarat yang harus dipenuhi oleh suatu badan/perkumpulan/badan usaha agar dapat dikatakan sebagai badan hukum (legal person/rechtperson). Menurut doktrin ilmu hukum syarat-syarat tersebut adalah sebagai berikut :
1.    Adanya harta kekayaan yang terpisah ;
2.    Mempunyai tujuan tertentu ;
3.    Mempunyai kepentingan sendiri ;
4.    Adanya kepengurusan/organisasi yang teratur ;
 Setelah dilakukan pemeriksaan di pengadilan, syarat adanya harta kekayaan yang terpisah untuk diakuinya sebagai badan hukum tidak dipenuhi oleh LPKSM tersebut. Dalam Anggaran Dasar Penggugat I, tidak nampak adanya pemisahan yang jelas antara harta kekayaan Penggugat I dengan harta kekayaan para pengurusnya. Selain itu, tidak nampak adanya bukti pengesahan badan hukum dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia. Dengan demikian, LPKSM ini tidak memiliki kapasitas hukum untuk menggugat sebagaimana disebut dalam Pasal 46 ayat (1) huruf c UU Perlindungan Konsumen sehingga gugatan para penggugat dinyatakan tidak dapat diterima.
 Dengan demikian, mengacu pada contoh di atas, maka suatu LPKSM tidak bisa memberikan jasa bantuan hukum (beracara di pengadilan) karena yang dapat menjadi kuasa hanyalah advokat berdasarkan UU Advokat. Adapun hak yang diberikan oleh UU Perlindungan Konsumen hanyalah sebatas hak untuk menggugat. Hak untuk menggugat dari LPKSM itu pun harus dibuktikan dengan status lembaga yang bersangkutan, yakni harus memenuhi persyaratan dalam Pasal 46 ayat (1) huruf c UU Perlindungan Konsumen.

Tahan BPKB Motor Bukan Sengketa Konsumen

Kalau sudah melunasi semua cicilan pembayaran motor, tetapi Bukti Pemilikan Kendaraan Bermotor (BPKB) masih ditahan dealer, Anda bisa kesal. Bahkan mungkin melakukan upaya hukum karena sebagai konsumen Anda dirugikan. Tetapi berhati-hatilah saat membuat dan mengisi form pengaduan ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK). Jika salah menuliskan petitum pengaduan, upaya hukum yang sudah Anda tempuh bisa sia-sia. Jadi, jangan salah pilih forum penyelesaian sengketa.

Di Tebing Tinggi Sumatera Utara, seorang pembeli motor mengadu ke BPSK setempat. Petitum yang disampaikan pembeli, dealer tak mau menyerahkan BPKB sebagaimana sudah diperjanjikan. Pembeli dan dealer meneken Perjanjian Pembiayaan Bersama dengan Penyerahan Milik Secara Fiducia. Gara-gara dealer tak menyerahkan BPKB, konsumen mengadu ke BPSK, bahkan kasusnya bergulir ke pengadilan hingga Mahkamah Agung.

Dalam putusan yang diunggah dalam laman resmi Mahkamah Agung 8 April lalu, majelis yang menangani perkara No. 306K/Pdt.Sus-BPSK/2013memutuskan BPSK tidak berwenang memeriksa dan memutus sengketa ini. Mengapa? Dalam pertimbangannya, majelis dipimpin I Made Tara menyatakan ‘sesuai petitum pengaduan’ Termohon Keberatan ke BPSK Kota Tebing Tinggi, ‘perkara a quo adalah perkara tentang ingkar janji yang dilakukan oleh Pemohon Keberatan karena tidak menyerahkan BPKB motor.

Majelis juga berpendapat pembeli motor secara bertahap dalam konteks kasus ini tidak masuk kategori konsumen sebagaimana dimaksud Pasal 1 angka 2 Keputusan Menteri Perindustrian dan Perdagangan No. 350/MPPP/Kep/12/2001. Beleid yang sama, pasal 1 angka 8, dipakai majelis untuk menyatakan sengketa ini bukan sengketa konsumen.

Berdasarkan peraturan ini, konsumen adalah setiap orang pemakai barang dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain, maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan. Sedangkan sengketa konsumen adalah sengketa antara pelaku usaha dengan konsumen yang menuntut ganti rugi atas kerusakan, pencemaran dan/atau yang menderita kerugian akibat mengonsumsi barang dan/atau memanfaatkan jasa.

Pasal 45 Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberi kesempatan kepada pada pihak menyelesaikan sengketa konsumen baik melalui pengadilan maupun di luar pengadilan. Apabila telah dipilih di luar pengadilan, gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh jika upaya di luar pengadilan dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu atau kedua belah pihak.

Sebagai perbandingan, dalam perkara No. 21 K/Pdt.Sus/2013, majelis hakim agung dipimpin H. Djafni Djamal juga menyatakan BPSK tak berwenang mengadili perkara yang diajukan konsumen. Majelis berpendapat oleh karena hubungan hukum antara pemohon kasasi dan termohon kasasi didasarkan pada perjanjian pembiayaan bersama dengan penyerahan milik secara fidusia, maka hubungan hukum yang tercipta adalah hubungan perdata, ‘dan tidak termasuk sengketa konsumen’. “Oleh karenanya Badan Perlindungan Konsumen Padang tidak berwenang untuk mengadilinya.

Kementerian Perdagangan Gandeng Bareskrim

Jakarta - Kementerian Perdagangan (Kemendag) melakukan kerjasama dengan Badan Reserse Kriminal (Bareskrim) Mabes Polri dalam pedoman kerja peningkatan penegakan hukum di bidang perlindungan konsumen dan metrologi legal. Direktur Jenderal Perlindungan Konsumen Kemendag Widodo menyatakan kerjasama ini diharapkan bisa mempersempit ruang bagi penindakan pelanggaran yang merugikan konsumen.
Widodo mengakui bahwa tenaga penyidik yang dimilikinya masih jauh dari kata cukup. Pasalnya hingga saat ini Kemendag hanya mempunyai 1.200 penyidik. Jumlah tersebut pun masih bisa berkurang karena banyaknya penyidik yang dipindah tugaskan. "Kalau sudah dipindahtugaskan maka kewenangan untuk melakukan penyidikan menjadi gugur. Hal tersebut yang menjadi masalah buat kita," ungkap Widodo saat ditemui usai MOU dengan Bareskrim Polri di Jakarta, Senin (19/5).
Ia mengatakan bahwa penegakan hukum yang dilakukan oleh tenaga Penyidik Pegawai Negeri Sipil (PPNS) belum maksimal, padahal dalam UU dan KUHP, PPNS diberikan wewenang untuk melakukan penyidikan. "Namun begitu, kita tetap memerlukan penyidik dari Polri untuk membantu melakukan penyidikan dari sisi hukumnya. Apalagi tenaga di kepolisian cukup tersebar luas di seluruh Indonesia. Dengan begitu maka permasalahan dibidang perlindungan konsumen dan metrologi dapat diminimalisir," cetusnya.
Untuk jadi PPNS, sambung dia, tidaklah mudah karena harus melalui pelatihan-pelatihan yang diselenggarakan baik oleh Polri ataupun Kementerian Perdagangan. “Setiap PPNS kita training dulu di Mabes Polri, nantinya yang angkat menjadi penyidik adalah Menkumham. Adanyya MOU antara Kemendag dengan Bareskrim Polri akan mempertajam si penyidiknya. Nantinya setelah dididik bisa langsung turun melakukan penegakan hukum,” urainya

Kompas

 
Design by Free WordPress Themes | Bloggerized by Lasantha - Premium Blogger Themes | Best Web Hosting